DSR 3단계 시행 전, 대출 준비 꼭 해야 할 5가지

2025년 7월부터 수도권을 중심으로 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행합니다.

이 규제는 단순한 이자 상승이 아니라, 대출 한도 자체가 줄어드는 구조입니다.

모든 금융권 가계대출에 ‘스트레스 금리 1.5%’가 반영되면서, 같은 소득이라도 이제는 예전만큼

대출을 받을 수 없습니다.

특히 서울·경기·인천에 거주하거나 집을 살 계획이라면, 지금이 사실상 마지막 기회일 수 있습니다.

DSR 3단계가 어떤 제도인지, 그리고 시행 전에 반드시 해야 할 5가지 대출 준비 항목을 현실적인 시각에서

정리했으니바로 확인해 보시기 바랍니다.

1. DSR 3단계, 한 줄로 말하면 뭐가 바뀌는 건가요?

DSR은 연간 소득 대비 대출 원리금 상환 비율을 제한하는 제도입니다.

하지만 2025년 7월부터는 단순한 DSR이 아닙니다.

정부는 여기에 ‘스트레스 금리 1.5%’를 추가 적용하기로 했습니다.

 

 

◈ 핵심 정리:

• 시행일: 2025년 7월 1일

• 적용 대상: 수도권(서울·경기·인천) 주담대·신용대출·기타 대출

• 핵심 변화: 대출 산정 시 1.5% 추가 금리 반영

• 결과: 대출 한도 줄어들고, 이자 부담은 더 커짐

• 비수도권은 유예: 지방은 연말까지 기존 조건 유지

이제는 같은 소득이어도 대출 가능한 금액이 줄어드는 시대로 접어들었습니다.

2. 대출 가능 금액, 얼마나 줄어드는 걸까?

DSR 3단계 시행 후에는 대출 가능 금액이 수천만 원 줄어들 수 있습니다.

예시 상황:

• 연소득 6,000만 원

• 변동금리 기준, 기타 부채 없음

• 수도권 주택담보대출 신청

→DSR 2단계 기준 → 대출 한도 약 3억 원

→DSR 3단계 기준(1.5% 스트레스 금리) → 약 2.4~2.5억 원

같은 조건인데도 한도에서 약 5천만~6천만 원 손해를 봅니다.

이건 단순한 금액 차이가 아니라, 집을 사느냐 못 사느냐의 문제가 될 수도 있습니다.

 

3. 대출 준비, 꼭 해야 할 5가지 전략

2025년 7월 이전, 특히 6월까지는 DSR 2단계가 유지되므로 마지막 기회입니다.

지금 당장 준비해야 할 다섯 가지 전략을 정리했습니다.

① 6월 내 부동산 계약을 먼저 체결하라

DSR 적용 여부는 ‘대출 실행일’이 아닌 ‘매매계약일’ 기준으로 적용됩니다.

→ 6월 안에 계약서만 작성해도, DSR 2단계로 대출 가능

② 집단대출은 분양사 모집공고 날짜가 핵심

입주 예정 아파트라면 ‘모집공고일’이 DSR 적용 기준입니다.

→ 6월 중 모집공고된 단지는 2단계 DSR로 적용 가능

 

 

③ 고정금리 또는 혼합형 금리로 전환 검토

변동금리는 스트레스 금리 100% 반영되지만,고정금리나 혼합형 대출은 반영 비율이 낮아

대출한도 유지에 유리합니다.

대출 유형	스트레스 금리 반영률
변동금리	100%
혼합형(고정+변동)	최대 80%
주기형 고정금리	최대 40%
완전 고정금리	반영 거의 없음

 

④ 복수 금융사에서 사전심사 받아라

대출은 은행마다 조건이 다릅니다.

특히 고정금리 조건, DSR 계산 방식,사전 승인 기준이 조금씩 다르기 때문에

복수 은행 비교 필수입니다.

→ 인터넷은행 + 시중은행 + 지방은행까지 넓게 비교하면 차이 큼

⑤ 신용대출 잔액은 1억 원 이하로 관리

신용대출 잔액이 1억 원을 넘는 경우, 스트레스 금리 1.5%가 자동 적용됩니다.

카드론, 현금서비스, 마이너스통장 정리해서 잔액 낮추는 게 유리합니다.

4. DSR 규제 이후에도 가능한 대출 전략은?

7월 이후에도 대출이 필요하다면, 아래 전략을 활용해보세요.

▣ 정부 상품 이용 (보금자리론, 디딤돌대출)

• 생애최초, 신혼부부 대상은 DSR 비적용 또는 완화 기준 적용

• 정책금융 상품을 먼저 고려하자

▣ 대환대출로 갈아타기

• 금리 부담이 크다면, 고정금리로 갈아타는 대환대출 활용

• 6월 내 대환 실행 시, 기존 조건 그대로 유지 가능

 

 

결론적으로,

DSR 3단계는 단순한 대출 규제가 아닙니다.

정보를 알고, 행동으로 옮긴 사람만이 같은 조건에서도 더 많은 자금을 확보하고

더 나은 선택을 할 수 있습니다.

2025년 6월은 그 결정의 시기입니다.

지금 바로 준비해보시기 바랍니다.